来源：小债看市

“新城系”一再被降级，示范境外融资环境持续恶化，性房但其境内融资却持续回暖，企新公司再融资将主要依赖于境内。城再持续

01

降级

11月22日，遭标资环标普将新城发展（01030.HK）及其子公司（601155.SH）的普降长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”，展望维持“负面”。境境同时将新城控股的内融未偿高级无抵押票据长期发行评级从“BB-”下调至“B+”。

标普称，回暖受销售额下滑及现金资源流失影响，示范新城发展的性房流动性缓冲区进一步收窄。

2022年前10个月，企新在购房者情绪疲软的城再持续情况下，新城发展的遭标资环销售额同比下降约47%。

标普预计新城发展销售额将在2022年剩余时间内进一步减弱，普降全年的合同销售额将同比下降47%-49%至1190亿-1210亿元。

2023年，新城发展的销售情况也可能因低线城市的风险敞口、可售资源及土地储备规模的萎缩而继续维持疲软。

同时，由于持续使用现金偿还债务，新城发展的现金余额在2022年第三季度已消耗约100亿元，进一步加剧了流动性缓冲压力。

另一方面，标普预计新城发展将保持稳定的租金收入，应能从通过其商业地产获得融资支持以缓解前述风险，且有能力处理年内及2023年的债务到期事宜。

值得注意的是，下半年以来国际评级机构多次下调新城发展的评级，今年8月标普才刚刚将其评级从“BB+”下调至“BB”，此前穆迪也将公司企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”。

可以看出，国际评级机构对新城发展的销售额和财务指标看衰，认为在严峻的经营环境和融资条件下，其财务灵活性受到限制。

《小债看市》统计，目前新城发展存续美元债6只，存续规模16.04亿美元，其中一年内到期规模有6.5亿美元。

此外，新城控股存续境内债15只，存续规模113.39亿元，一年内有18.6亿元债券到期；其还存续两只美元债，合计规模7.5亿美元。

总得来看，新城控股2022年底至2023年到期债务合计有140.15亿元，其中境内债务86.52亿元，境外53.63亿元。

作为首批创设信用保护合约发债示范企业，今年5月新城控股发行了第一期10亿中期票据；此后又在9月完成第二期中票发行，发行金额10亿元，发行利率3.28%。

近日，随着上市房企迎来融资潮，新城控股150亿元储架式发行获受理，其流动性压力将得以缓解。

据最新评级报告，目前新城控股主体和相关债项信用等级均为AAA，评级展望“稳定”，境内信用资质较好。

可以看出，“新城系”境外融资环境持续恶化，但境内融资却持续回暖，公司再融资将主要依赖于境内。

02

指标恶化

据官网介绍，新城控股1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过28年的发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。

2012年，新城发展在香港联交所上市；2015年新城控股在上交所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企。

从股权结构看，新城控股的控股股东为富域发展，持股比例为60.97%，二股东常州德润持股6.1%，新城发展为其间接控股股东，公司实际控制人为王振华。

截至2021年末，新城控股实际控制人直接及间接持有公司的3.55亿股处于质押状态，占其直接及间接持有公司股份数的23.42%。

2022年前10个月，新城控股累计销售金额1029.49亿元，同比下降46.6%，与未出险民企销售金额降速接近。

据克而瑞数据显示，今年1-10月新城控股以815.5亿操盘金额位居房企第17位，以828.2万平方米操盘面积位居第11位，属于大型房企。

2022年以来，新城控股只在河南商丘获取一宗土地。

截至6月30日，新城控股在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。

从地区布局看，新城控股一线、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三线、四线城市约占公司总土地储备的29.46%。

业绩方面，今年以来新城控股的营收和利润双双下滑。

2022年前三季度，新城控股实现营收617.54亿元，同比减少43.41%；归属于上市公司股东的净利润33.49亿元，同比减少43.08%。

同时，新城控股毛利空间收窄，合联营项目利润下降，公司盈利水平及盈利能力均有所下滑。

2022年前三季度，新城控股销售毛利率为21.29%，净利率为5.94%。

截至最新报告期，新城控股的总资产为5102.61亿元，总负债4151.56亿元，净资产951.05亿元，资产负债率81.36%。

从“三道红线”来看，截至2022年中新城控股剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率48.37%，现金短债比1.06倍，维持“绿档”。

《小债看市》分析债务结构发现，新城控股主要以流动负债为主，占总债务的85%。

截至2022年三季末，新城控股流动负债有3522.18亿元，主要为应付账款和其他应付款，其一年内到期的短期债务有256.54亿元。

相较于短期负债，新城控股流动性较好，其账上货币资金有345.08亿元，虽较2021年末下降38%，但还可以覆盖短债。

不过，新城控股大部分资金沉淀在项目层面，在控股公司层面仅有数十亿的可用现金，低于2021年底120亿元水平。

在备用资金方面，截至2022年6月末新城控股银行授信总额有1084亿元，未使用授信额度为804亿元，可见其财务弹性尚可。

除此之外，新城控股还有629.38亿非流动负债，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计505.57亿元。

整体来看，新城控股刚性债务规模有762.11亿元，主要为长期有息负债为主，带息债务比为18%。

其中，新城控股开发类贷款占比过半，其他为境内公开市场债务、经营性物业贷以及美元债。

从融资渠道看，身为上市公司新城控股渠道多元，除了发债和借款，其还通过应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

从融资成本来看，2021年6月末新城控股综合融资成本为6.5%，较2021年小幅下降0.07个百分点。

不过，新城控股公开市场再融资渠道尚未完全恢复，2022年前三季度其筹资性现金流仍为净流出状态，公司面临再融资压力较大。

在资产质量方面，近年来新城控股合作项目增多，往来款大幅增加，其他应收款的回收、其他应付款来源的稳定性及对合联营企业的担保情况或对其信用质量产生影响。

2016年-2021年，新城控股少数股东权益从15.14亿元增长至378.14亿元，5年增长24倍；同期其少数股东损益从1.37亿增长至11.62亿元，二者占比不匹配存在一定“明股实债”嫌疑。

截至2021年末，新城控股受限资产合计为1450.91亿元，主要为受限货币资金 90.18亿元，受限存货884.02亿元，受限投资性房地产445.71亿元，受限资产合计占当期末总资产的27.16%。

另外，截至2022年6月末，新城控股及关联公司对外担保规模为728.04亿元，占净资产的118%，其对合联营企业的担保情况或对公司的信用质量产生影响。

总得来看，新城控股销售疲软、业绩下降，对债务和利息的保障能力恶化；债务负担较重，再融资压力较大；存在一定“明股实债”嫌疑，合联营项目往来及对外担保情况值得关注。

03

商业地产

近年来，随着新型城镇化的持续推进，新城加大了城市综合体项目的收储和开发，形成了住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式。

2021年，新城新获取吾悦广场32座，新开业吾悦广场30座，新开速度略有放缓。

截至2022年10月末，新城已开业吾悦广场135座，储备未开业吾悦广场58座。

同期，吾悦广场可供出租面积较年初增长31.96%至709.25万平方米，其中三四线城市占比77.33%。

一直以来，新城利用吾悦广场品牌收购大量较低线城市的低成本土地，其通过房地产销售的现金流入为购物中心建设提供资金。

反过来，新城再从吾悦广场获得流动资金贷款，2022年前7个月其从大约20家商场获得了近60亿元的融资。

目前，新城约有60家无产权负担的购物中心可以进一步质押以获得融资，不过其中多数仍可能处于完工阶段。

从收入实现来看，2021年吾悦广场实现商业运营收入1086.39亿元，同比增长51.01%。

但是，2022年以来疫情多点爆发，多地施行不同程度封控政策，吾悦广场租金收入受影响较大。