21世纪经济报道记者刘茜 武汉报道

自2016年开启限购以来，三箭齐发时隔5年多，调整武汉楼市政策迎来重大调整。限购5月22日，降低武汉出台一系列政策，利率量从解除区域限购、孩可汉增加购房名额、购套降低限购区购房门槛、房人降低房贷利率等维度，口增支持刚性和改善性住房需求。市武

官方发布的三箭齐发消息称，在支持刚性和改善性住房需求方面，调整对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的限购武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的降低，在限购区域可新购买1套住房（含新建商品住房和二手住房，利率量下同）；对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在本市缴纳社会保险或年限由2年调整为1年。

此前，武汉市户籍在武汉市有2套及以上住房不得在限购区购房；非武汉市户籍，需提交连续两年（24个月）省直机关或企事业单位社会保险和工作单位证明，且只能在武汉购买一套住宅。

随后，5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音账号“湖北发布”宣布，武汉四大远城区全部解除限购，四大远城区包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。视频中称，查阅武汉住保房管办事服务官方微信小程序，前述四大远城区已经不在资格核查区域。

远城区的“野心”

5月22日，随着政策出台，武汉四大远城区的新房和二手房经纪人都开始用海报轰炸朋友圈，并且展示出楼盘现场咨询火爆的场景。相关人士接受21世纪经济报道记者采访时表示，供大于求以及人口发展的需求，或是远城区首先解除限购的原因之一。

解除限购的四大远城区中，有“车谷”之称的武汉经开区去年生产总值达到1900亿元，同比增长15%，GDP位居武汉第二。东西湖区去年GDP达到1576亿元，位居武汉第四。

根据武汉市统计局数据，去年武汉经开区常住人口61.8万，同比增加9.65万，增幅18.5%，居武汉第二。预计到2025年，武汉经开区的常住人口将迈向百万，也就是说，经开区每年需要吸纳10万人。

其实一个多月前，武汉经开区就有调整楼市政策的迹象。3月31日，据当地媒体报道，在武汉经开区举行的一场高校学子行活动中，武汉经开区有关负责人透露，该区即将发布武汉市首个一揽子、综合性、全覆盖的“人才强区黄金15条”，其中包括放开军山新城商品房限购。

5月11日，在湖北省新能源与智能网联汽车产业发展对接会上，武汉经开区管委会主任唐超直接喊话，欢迎到“中国车谷”实现“造车梦想”，推动氢能汽车、飞行汽车、智能驾驶等前沿技术创新发展。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，目前武汉经开区楼市整体供给过大，今年前四个月销售同比下滑了4成以上，去化周期延长，因此本次全面调整限购，也算合情合理。

“武昌滨江、汉口滨江等一些内环核心板块，价格一直比较坚挺，相比之下，经开区的楼盘价格变动稍大，一直在打价格战。”经开区一位资深房产中介介绍，经开区价格不高，配套也比较完善，但是由于其距主城区较远，基本都是在经开区工作生活的人买房，所以在行情不稳定的时候，价格波动比较大，比如有些楼盘会从精装修变成毛坯、变相折扣降价等。

根据武汉市房管局发布的数据显示，今年4月，武汉经济开发区新建商品住房成交仅有219套，成交套数在武汉城区中仅比武昌区、汉南区高。此外，对比目前GDP排名武汉第一的区，截至5月21日，今年车谷（含汉南）的新房网签2167套，同期东湖高新区的新房网签3579套。

逐步释放购房需求

在对远城区限购政策进行调整的同时，武汉也同时增加了多孩家庭在限购区的购房资格，降低了对非本市户籍的购房要求。多位业内人士表示，释放非本地户籍购房需求和改善性需求，不仅利于稳定楼市，也可以吸引人口扎根落地。

统计数据显示，武汉2021年新增人口超120.12万人，在全国位居第一。值得注意的是，2020年第七次全国人口普查数据显示，武汉常住人口数1244.77万人，郑州以1260.06万人首次超越武汉，成为中部地区常住人口最多的城市。但到2021年，武汉经济恢复，人口也出现了大幅度反弹，在GDP增速达到12.2%的同时，武汉反超郑州，成为中部地区人口第一城，郑州（1274.2万人）则退居中部第二。

根据《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》，到2035年，武汉规划可容纳常住人口1660万人。2021年，武汉市常住人口达1364.89万人，若以1660万人为参照，武汉未来14年的人口增量空间约为295.11万人，年均增量空间达到21万人。

与此形成对比的是，今年以来，武汉新建住宅商品房销量大幅降低。根据武汉市房管局发布的数据显示，今年1——4月，武汉楼市新房交易腰斩，新建商品住房网签销售36639套，网签销售面积404.48万平方米，同比减少47.26%；其中，4月新房成交量环比减少9.77%，同比减少58.48%。但已批准预售尚未网签的商品住房达到182495套，面积2119.84万平方米。中指研究院数据监测显示，截至4月底，武汉全市住房去化周期达到12.9个月。

从全国范围来看，不仅是武汉，无锡、东莞、南京等多地均尝试将房地产政策和生育政策进行结合。同时，武汉也配套出台相关的金融政策为购房者减负。

5月22日出台的相关政策还包括，在武汉的银行机构将根据市场化原则适时下调新发放的商业性个人住房贷款利率。同时，加大个人住房贷款投放力度，缩短贷款审批发放周期，积极支持居民家庭合理的住房资金需求。

21世纪经济报道记者从市场上了解到，相比此前武汉执行的首套房利率5.2%和二套房利率5.4%，本地现在已有银行开始按照首套房利率4.8%，二套房5.05%执行。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，预计后期地方调控自主性更强，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低。展望后市，购房需求逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。

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